Forum Jeziorowa

Krzysiek

Moi drodzy, warto powolywac wspolnoty do zarzadzania osiedlami/ grupami domow i ulicami. Na ulicy Jeziorowej jest kilka skupisk domow, kazde z nich moze miec swoich zarzadcow, ktorzy zadbaja o droge, oswietlenie itp. Oto ciekawe informacje:

Z dzisiejszej Rzeczpospolitej (26.08.2008):

Jak zarządzać osiedlem domów jednorodzinnych
Renata Krupa-Dąbrowska 26-08-2008, ostatnia aktualizacja 26-08-2008 07:00

Pod dużymi miastami jak grzyby po deszczu wyrastają osiedla domów jednorodzinnych. Brakuje zaś przepisów, które pozwoliłyby dobrze nimi administrować

Kupujący dom nie zastanawia się na ogół, jak będzie wyglądała administracja osiedla, na które chce się wyprowadzić.

– Są z tym problemy, brakuje bowiem przepisów – mówi Jacek Łapiński, zarządca nieruchomości.

Jeden z deweloperów buduje pod Warszawą osiedle 100 domów jednorodzinnych. Do administrowania nimi zatrudnił firmę zarządzającą. – Na terenie wspólnym jest droga, plac zabaw, budka ochroniarza – mówi Danuta Fijałkowska pracująca w tej firmie. – Chcieliśmy powołać wspólnotę mieszkaniową. Nasz prawnik jest zdania, że nie da się jej utworzyć.

Bez wspólnoty

Wspólnotę tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Mówi o tym art. 6 ustawy o własności lokali. Na jej powołanie nie mają więc co liczyć właściciele domów jednorodzinnych (patrz ramka). Adw. Stefan Jacyno, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy, żałuje, że tak jest.

– Wspólnota to dobra forma zarządzania i z powodzeniem mogłaby się sprawdzić w domach jednorodzinnych. – Jej zaletą jest, że przynależność do niej jest obowiązkowa, a przepisy jasno mówią o prawach i obowiązkach osób, które mają udział w nieruchomości wspólnej, np. ustalają zasady jej utrzymania.

Różne protezy prawne

Mieszkańcy takich osiedli decydują się więc często na założenie stowarzyszenia rejestrowego lub zwykłego.

– Pierwsze należy zarejestrować w Krajowym Rejestrze Sądowym – mówi adw. Rafał Dębowski z Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. – Ma osobowość prawną, zdolność sądową, można więc występować przeciwko niemu do sądu (i odwrotnie). Ma prawo założyć konto bankowe, jest więc gdzie przesyłać pieniądze na utrzymanie współwłasności. Stowarzyszenie takie może prowadzić działalność gospodarczą, np. związaną z zarządzaniem nieruchomościami.

Czasem współwłaściciele – dążąc do minimalizacji kosztów – decydują się na powołanie stowarzyszenia zwykłego, które nie ma osobowości prawnej.

Spółdzielnia lub pełnomocnik

Osiedlami domków rządzą też spółdzielnie mieszkaniowe. Potrzebują dziesięciu założycieli, opracowania statutu oraz rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym. Spółdzielnia ma osobowość prawną, jest podatnikiem, ma własne konto.

– Zarówno stowarzyszenie, jak i spółdzielnia są dobrowolnymi instytucjami, nie wszyscy więc muszą do nich należeć, a zawsze znajdzie się ktoś, kto nie zgodzi się na ich założenie – twierdzi Dębowski. Nie wszyscy muszą się godzić na płacenie. – Znam przypadek – wyjaśnia – kiedy spółdzielnia istniejąca na takim osiedlu pozwała właściciela, który nie płacił, a pozew został oddalony. Sąd argumentował, że jest on współwłaścicielem, ma więc prawo do takiej decyzji. W ten sposób w drogach mogą szybko powstać dziury, a huśtawki na placu zabaw zagrażać życiu dzieci.

Współwłaściciele mogą też wybrać spośród siebie osobę, której udzielą pełnomocnictwa do działania w ich imieniu. Następnie pełnomocnik szuka i zatrudnia licencjonowanego zarządcę lub firmę. Sami właściciele mogą współzarządzać swoją nieruchomością na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego.

Opinia: Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury

Wspólnoty mieszkaniowe nie powstaną na osiedlach domów jednorodzinnych. Ich właściciele mają prawo własności do działek, na których stoją domy, i są też czasami współwłaścicielami innych nieruchomości na osiedlu, takich jak np. droga. Jest to więc inna konstrukcja prawna niż ta, którą stosuje się do lokali. Ich właściciele mają udział w nieruchomości wspólnej. Współwłasność i udział w nieruchomości wspólnej – to nie są pojęcia tożsame. W tym ostatnim wypadku przepisy pozwalają narzucać właścicielom lokali obowiązki związane z utrzymaniem części wspólnych. Współwłaścicielom nieruchomości zaś nie można niczego narzucać, wszystko zależy od ich woli. Dlatego każda próba zmiany tej sytuacji poprzez nowelizację przepisów zakończyłaby się niepowodzeniem.

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: [link widoczny dla zalogowanych]

----------------------------------------------

I jeszcze to - bardzo ciekawe:

Wspólnota na osiedlu domów
21-01-2008, ostatnia aktualizacja 21-01-2008 09:09

Mam wątpliwości co do sformułowania: „Wspólnota nie powstanie na osiedlu domków jednorodzinnych”. Proszę o wyjaśnienie, jakie przepisy regulują obszar zarządzania/administrowania osiedlami domków jednorodzinnych?

Przeczytałem, że przepisy regulujące zasady działania wspólnot mieszkaniowych dotyczą jedynie bloków mieszkalnych, a nie osiedli domków. A mają one przecież również nieruchomości wspólne (drogi, instalacje wodno-kanalizacyjne, sieć oświetleniową itp.), którymi tak jak budynkiem trzeba zarządzać.Andrzej Z. (nazwisko do wiadomości redakcji)

Jakub Grzegorzek, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy

– Pojęcie „wspólnota mieszkaniowa” występujące w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU 1994 nr 85, poz. 388 z późn. zm.) oznacza na ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (budynku). Ustawa dotyczy ustanawiania odrębnej własności lokali, praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną. Lokalem natomiast ustawa nazywa „wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb”. Te oraz inne zapisy ustawy nie pozostawiają wątpliwości, że nie znajduje ona zastosowania w przypadku osiedli domów jednorodzinnych. Przytoczone przez czytelnika sformułowanie „Wspólnota nie powstanie na osiedlu domków jednorodzinnych” jest więc jak najbardziej słuszne.

Jednak jak zauważa czytelnik, w przypadku osiedli domów jednorodzinnych występują pewne elementy wspólne, takie jak drogi, chodniki, oświetlenie itp. Skoro zatem nie ma regulacji ustawowej odnoszącej się wprost do domów jednorodzinnych, to poszukując zasad zarządzania częściami wspólnymi osiedla, trzeba odwołać się do przepisów ogólnych regulujących problematykę współwłasności.

W pierwszej kolejności sięgnąć należy do art. 195 i nast. kodeksu cywilnego, gdzie znaleźć można zapisy dotyczące zarządzania rzeczami wspólnymi. Przepisy art. 199 – 203 k.c. określają podstawowy model zarządu, który opiera się na założeniu, że każdy ze współwłaścicieli zobowiązany jest do udziału w zarządzie rzeczą wspólną, natomiast do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.

Regulacja ustawowa w tym zakresie jest jednak stosunkowo uboga, dlatego sprawowanie zarządu na podstawie samych zapisów kodeksu cywilnego może być uciążliwe i prowadzić do konfliktów między współwłaścicielami.Korzystniejszym rozwiązaniem dla współwłaścicieli jest zawarcie przez nich wszystkich umowy określającej zasady zarządzania mieniem wspólnym właścicieli domów jednorodzinnych.

Umowa taka może w zasadzie dowolnie kształtować sposób zarządu, można na przykład powołać spośród właścicieli domów zarząd osiedla, który zarządzać będzie mieniem wspólnym w imieniu wszystkich właścicieli, określając przy tym czynności, dla których wymagane będzie uzyskanie zgody większości albo wszystkich współwłaścicieli.

Innym wyjściem jest powierzenie zarządu podmiotowi zewnętrznemu specjalizującemu się w świadczeniu tego typu usług. Istotne, że sposób zarządu mieniem wspólnym może zostać ujawniony w księdze wieczystej, wskutek czego w razie sprzedaży jednego z domów i udziału w części wspólnej nowy właściciel związany będzie zasadami zarządu określonymi w umowie współwłaścicieli.

Zupełnie inaczej będą się kształtować prawa i obowiązki właścicieli domów jednorodzinnych, jeżeli deweloper nie przeniesie na nabywców domów udziałów w drogach i innych elementach infrastruktury, lecz umożliwi korzystanie z infrastruktury na podstawie umowy lub przez ustanowienie służebności. Wówczas właścicielem części osiedla przeznaczonej do wspólnego użytku pozostanie deweloper i on będzie decydować o sposobie zarządu tą częścią osiedla.

W takiej sytuacji relacje między deweloperem a właścicielami domów – w szczególności odnośnie do sposobu korzystania z tego terenu oraz ponoszenia ewentualnych opłat z tego tytułu – określać powinny umowy między deweloperem a właścicielami domów.